品牌房企的规模增长之路

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发布时间:2017-10-10 22:28

  9月22日至9月23日,2天6地出台新的楼市调控政策,涵盖限售、限购、限价等多方面,截止到2017年9月,已经超过40城收紧楼市调控政策。当下,房地产行业正处于严格的调控阶段,对房企的经营造成了较大的挑战。尽管如此,多家大型房企在业绩发布会上依然对政策、市场以及未来的发展依然保持较为乐观的态度。

  国家统计局此前公布的数据显示,2017年1-8月份,全国房地产开发投资额6.95万亿元,同比名义增长7.9%;全国累计土地成交价款6609亿元,同比增长42.7%,房企对土地投资依然保持稳定增长,投资力度不减。

  2017年上半年,在政策调控下,大型房企的销售业绩依然表现靓丽,多家品牌房企也纷纷提出新的战略目标,正荣、融信等房企计划在2018年突破1000亿元,旭辉、中梁等房企提出2021年将实现3000亿元的战略目标,千亿规模成为房企战略目标的最低门槛。在行业集中度持续提升的背景下,企业竞争加剧,规模房企的投资发生了哪些转变?它们有哪些好处?让我们一起来盘点一下~

  一、“投资方式”

  合作开发以及收并购力度加大

  随着房地产市场的火爆,热点城市的土地价格也水涨船高。为应对土地价格大幅提升,招拍挂再也不是房企获取土地资源占比最重的方式,取而代之的是企业间收并购和合作拿地等方式逐渐流行起来

  2016年以来,收并购成为企业获取优质土地储备的重要方式之一,其中代表企业有融创、蓝光等。收并购方式的主要优势在于降低土地成本,控制风险

以蓝光发展为例,2015年至2016年,公司收并购项目的土地储备占比60%,2017年,公司先后拿下了成都双流项目、天津杨柳青项目以及长沙岳麓区等项目,收并购项目占比近80%,收并购的力度进一步加大。这主要是由于通过收并购项目土地成本较低,其楼面价在3000~6000元/平方米,项目所在同一区域,其他房企所拿地块楼面价9000~25000元/平方米,收购项目的楼面价远低于其他房企在招拍挂市场获得的土地价格,不足其他房企所拿地块楼面价的40%,价格极具优势,助力公司拓展企业规模,提升项目的盈利空间。

图表:公司部分收并购项目情况

  

  图表:2017年1-9月新增土地储备投资方式

  除此之外,多数大型房企通过合作开发模式进行拿地,可以分摊拿地成本以及规模扩张中的风险,并且合作开发可有效整合项目资源,实现合作双方的优势互补,优化资源配置。

  在合作拿地方面,万科表现较为出色,2017年6月,万科、才捷联手,以总价19.2亿、楼面价7097/?竞得苏州吴中经济开发区地块,其合作的房企从一线房企到区域本土的房企,合作数量较多。2017年1-8月,万科通过招拍挂取得土地117块,其中合作拿地达到51幅,占比44%,合作拿地渐成趋势。相比于其他房企借助杠杆增加规模,公司通过合作开发的模式可有效改善公司财务状况。2017年上半年,万科盈利能力显著回升,毛利润率17.4%,净利润率14.4%,同比均提升3个百分点。公司的净负债率为19.6%,保持在行业较低水平。

  二、“投资布局”

  聚焦一二线核心城市

  一二线城市在基建、教育等多方面具有优势,对人才吸引力较强,人口净流入增速较快。像位于华东区域的南京、上海、杭州等,华中区域的合肥、武汉、长沙,华南区域的广州、深圳、佛山等,华北区域的北京、天津、济南等,以及西南地区的重庆、成都等受房企的追捧,土地成交活跃。

  在投资布局上看,品牌房企将布局重点逐步放在一二线热点城市。以一二线投资为主的房企仍旧坚持布局核心城市,并逐步加大投资力度,以龙湖地产为例,其二线城市的新增土地储备比例由2012年的71.58%提高至2016年的87.33%,三四线城市的所占比例逐渐减小。

  而桂园、恒大等以三四线城市为大本营的房企也不断增加一二线城市项目比例。以中国恒大为例,2011年以前,公司仍坚持重点布局三四线城市,2013年后,公司逐渐加码布局一二线核心城市及经济发达的地级市项目,新增土地储备多分布在北京、上海、深圳,此外,长沙、南京、重庆、成都、福州、西安、济南等城市也重点布局。2017年上半年,公司总土地储备项目为719个,分布于中国223个城市,覆盖了全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市,总建筑面积2.76亿平方米,土地储备原值为4576.4亿元。其中一二线城市土地储备原值达人民币3324.2亿元,占比72.6%,三线城市土储原值人民币1252.2亿元,占比27.4%,土地储备分布结构进一步优化。

  三、“投资多元化”

  多点开花,助力规模增长

  随着调控政策不断升级,房地产行业开发领域的瓶颈越来越明显,不少房企开始寻求多元化的发展方向。目前,不少标杆房企逐步拓展租赁、商业地产、物业管理等地产产业链的延伸,也有不少房企试水金融、医疗大健康等领域。

  2016年,监管层提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这一概念,并利用多项政策支持租赁市场的发展。多家大型房企也开始布局租赁市场,抢占先机。如万科、龙湖、旭辉、佳兆业等均加大布局租赁业务,并推出“泊寓”、“冠寓”、“领寓”、“寓享空间”等产品系列。以万科为例,公司自2014年就开始布局长租公寓业务,2016年底,万科拿下多块限自持地块,专门用于建设租赁住房,截止2017年8月24日,泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的均出租率约87%,预计总获取房间数量超过10万间

  此外,规模房企也在商业地产逐步加大布局,寻找新的利润增长点,如新城的“吾悦系”广场,龙湖地产的“天街”系列等。以新城控股为例,公司于2012年建立商业地产品牌“吾悦广场”,经过4年的发展,公司已开业吾悦广场达13个,租金收入3.44亿元,在建及拟建的新城吾悦广场达到33座,可出租面积为235.93万平方米。根据公司规划,2020年商业综合体开业数将达100个以上。随着广场逐步开业以及品牌效应持续强化,公司租金及管理费收入有望持续增长。

  在行业集中度提升的背景下,大型房企通过跨界与整合扩大规模,实现多元化经营拓展利润的重要方式,延伸产业链空间,多元化发展,通过资源整合实现非地产业务的营运,最终实现战略转型获取高效益回报。

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